拆迁评估参考指南，被拆迁人速看！

　　房屋拆迁评估对被拆迁人来说是一道不可轻视的程序，因为它将决定你后期究竟会具体到手多少补偿。评估报告的作出比较复杂，并且评估也是一个比较专业的工作，作为被拆迁人很难能够判断出这个评估报告是否合法。想要拿到更多的补偿，那么就一定要了解拆迁评估报告是否合法。

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　　一份评估报告是否合法，可以从以下方面进行辨别：

　　1、评估机构的选定是否符合法律规定

　　一般来说，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

　　2、评估机构是否具有相应的评估资质

　　在进行评估之前，被征收人一定要了解选定的评估机构是不是依法设立的，对要评估的事项是否有评估资质，进行评估的工作人员是否有评估证书。

　　房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可。

　　评估公司是分级别的，级别不同，评估的能力也有很大的差距。就拿北京为例，《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》规定，一级资质评估机构的在估业务量达到2000户；二级资质评估机构的在估业务量达1000户；三级资质评估机构的在估业务量达500户。

　　3、评估时点是否合法

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十条也作了相同规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　4、评估方法是否合理

　　估价方法有比较法、收益法、成本法等。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　5、评估工作人员是否进行实地查勘即入户调查

　　在实地查勘时，其主要工作大致包括以下内容：面积测量、示意图绘制；房地产权属证书、相关批件、法律文书等收集； 房屋四至、临街状况、道路状况等调查记录；产权人姓名、常住人口、户口在册人数等记录;房屋结构、建筑材料、建成年代、使用状况、现状用途等情况记录；装修装饰、设备、附属物的情况记录等。

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　　6、评估报告的作出是否考虑了这些因素

　　评估报告需要考虑的因素包括：被征收房屋的区位、 用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等。而对于室内的装饰装修补偿、机器设备等需要搬迁产生的费用等问题可以先试着通过协商来确定；如果协商不成，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　7、是否有“分户评估报告”

　　房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

　　8、是否有两名以上注册房地产估价师的签名、盖章

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，不管是整体评估还是分户评估报告，都应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产评估机构公章。如果没有相关评估师签字或者只有一位评估师签字，那么此次评估报告将无效。并且，在这里要知道的是这个签名、盖章意味着他们对估价报告的内容和结论负责任。

　　9、评估报告的内容是否符合规定

　　评估报告是一份严谨的文件，有法定的内容要求，应该包括封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。

撰稿：杜智君
类型：C 类稿
   编辑：闫 慧
审稿：董主编
法务：马佳斌