房产律师拆迁评估估价的程序是什么

拆迁评估的程序是什么？被拆除房屋评估程序的预评估步骤主要包括以下内容：确定基本评估项目、制定评估操作方案、收集评估所需资料、实地核查评估对象。将在下面详细介绍你。
一、明确估价基本事项
1.明确评估目的
关于被拆迁房屋的评估目的，地方规定一般由拆迁人(即委托人)提出，但法律对房屋的市场价格即补偿金额有明确规定。所谓评估目的，就是委托方对评估结果的预期使用。估值的目的决定了价格内涵，进而决定了估值的技术路线。
2.确定评估对象
2004年1月1日起在日生效的建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括拆迁补助费、临时安置补助费、因拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费、被拆迁房屋内部装修的补偿金额。被拆迁房屋内部装修补偿金额由被拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
在实际工作中，参与房屋拆迁估价对象的估价人员有：
被拆除房屋的位置、用途和建筑面积的市场价格；被拆除房屋装修及附属设施等附属物的市场价格；被拆迁人在被拆迁房屋庭院空间内应当支付的土地补偿价格。
3.定义评估时间
评估时间为评估结果对应的日期间，根据评估目的确定。房地产价格的内涵和价格形成的过程与估价时间密切相关。评估结论具有较强的时间相关性和时效性。
另外，估价对象在不同的估价时点状态不同，相应的也会有不同的价格。评估时间以公历表示，精确到日
评估人员应与委托方(包括被拆迁人)讨论上述被拆迁房屋的基本估价项目，最终取得委托方的认可。
二、拟定估价作业方案
1、确定计价技术路线
房地产估价的技术路线是确定房地产价格的形成过程和方式。确定评估技术路线的结果和目的是确定价格内涵和价格形成过程，以确保评估最接近实际。
2.确定估价方法
房地产估价的技术路线是对房地产价格形成过程的形成模式的理解，而房地产估价方法本身反映了人们对房地产价格形成过程和模式的理解。对于同一评估对象，采用不同的评估方法可能会得到不同的评估结果，评估方法应正确确定。
评估人员应正确使用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法，并在实际操作中规范、公平地使用。同一评估对象原则上应当采用两种以上的评估方法进行评估。
3.明确应调查收集的信息及其来源渠道
评估所需材料包括：拆迁范围内对房价有普遍影响的材料；对估价对象所在区域房地产价格有影响的材料；相关房地产交易、成本和收益的例子；反映评估对象状况的信息。
作为专业机构，评估机构和评估师应该经常收集这些数据。对于特定的评估对象，即被拆迁房屋或附属物，在平时收集数据的基础上，要研究出需要调查收集的数据及其来源渠道。
4.预计时间、人力和资金：根据评估对象的情况，初步确定完成评估任务所需的时间、人力和资金
在平时收集评估资料的基础上，评估人员应重点收集反映可能拆迁区域情况的资料，如该区域房屋的环境、位置、边界、面积、产权等，以及与具体评估对象相关的其他背景资料。
三、收集估价所需的资料
估价人员必须前往估价对象现场，亲自感受估价对象所处的位置和周围环境，对房屋的外观、建筑结构、装修水平、设备等进行检查，核实事先收集的估价对象的位置、四个方向、面积、产权等信息，收集补充估算所需的其他资料，并对估价对象及其周围环境或路况进行拍照。
以上四个步骤是接受评估委托后，开始评估前要做的工作。在这个阶段，评估师要注意尽量不要受其中一方的影响，充分了解情况，什么都听，尤其不要闭门造车。
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）