众成清泰地产视角：买受人为购买房屋与开发商签订的名为“借款”实为 “首付分期”的协议效力如何认定

案例简介：

       2016年1月17日张某与L置业公司签订《借款协议》等文件，约定张某认购L置业公司开发建设的商品房一套，由于资金周转困难，张某向L置业公司借款人民币120000元。根据《借款协议》的约定，张某须于2016年4月17日前归还借款40000元，于2016年7月17日前归还借款40000元，于2016年10月17日前归还借款40000元。否则，每逾期一日，按未归还款项总额的千分之一向原告支付违约金。因在上述还款期限内，张某未能按期偿还借款，L置业公司起诉张某偿还借款。

裁判观点：

       法院认为张某与L置业公司签订的《借款协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应全面履行合同义务。张某向L置业公司借款，L置业公司依照借款协议约定支付所借款项，张某理应按照约定及时偿还借款。L置业公司要求张某偿还借款120000元的诉讼请求，本院予以支持。张某未按期偿还借款，构成违约，应支付相应的违约金。因借款协议约定违约金的计算比例为每日千分之一，该约定过高，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定，本院酌定调整为按照年利率24%计算。

案例延伸：

        实践中，开发商与买受人签订《借款协议》，载明买受人购买开发商开发建设的商品房一套，由于资金周转困难，特向开发商申请借款，并对还款期限、违约责任作了约定。上述案例中，审理法院认为该《借款协议》有效，判令张某偿还L置业公司借款。但本所律师通过案例检索发现，对该问题，不同法院的裁判观点并不一致，部分裁判案例列举如下：

1、名为《借款合同》，实为买卖房屋而所进行的首付分期行为，《借款合同》并非双方真实意思表示，故《借款合同》应属无效。

         参见某公司与白某房屋买卖合同纠纷一案【(2019)豫0105民初8215号】。法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，原、被告虽签订了《借款合同》，但该《借款合同》约定，被告为了购买原告开发的房屋向原告借款，所借款项直接支付给原告，被告不提取现金，且原告向被告收取分期手续费，可见，该合同名为《借款合同》，实质上是原、被告为了买卖房屋而所进行的首付分期行为，《借款合同》并非原、被告的真实意思表示，故《借款合同》应属无效。

2、《借款合同》名为借贷，但其实质是双方为了规避国家关于购买商品房的有关首付款政策，且借款合同并不存在资金的现实交付，实际上是开发商允许买受人首付分期并为买受人贷款便利而预先开具发票的行为，借款合同中的款项实质上仍为购房款。

          参见郑州某置业有限公司与杨某房屋买卖合同纠纷一案【(2019)豫0105民初22660号】。法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照该合同全面履行义务。双方签订的《借款合同》虽名为借贷，但其实质是双方为了规避国家关于购买商品房的有关首付款政策，且借款合同并不存在资金的现实交付，实际上是原告允许被告首付分期并为被告贷款便利而预先开具发票的行为，借款合同中的款项实质上仍为购房款。被告未按照借款合同的约定按时付款，实际上是未按约定足额支付房屋首付。

3、开发商欲通过第三方对购房者借款进而使其能够支付首付款，但第三方并未实际借款给房屋买受人，开发商真实目的系出具虚假的首付款证明变相套贷。

        参见丁某与重庆某开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案【(2019)渝02民终2911号】。法院认为，结合丁某与被上诉人签订《商品房买卖合同》的当天即2018年4月19日与案外人易某签订《借款协议》事实、被上诉人作为开发商为该借款提供担保的事实、借款人易某系被上诉人财务工作人员且该《借款协议》并未实际履行的事实，故应当认定双方在签订《商品房买卖合同》时对首付款进行了分期付款约定的事实成立。虽然被上诉人作为房地产开发企业欲通过第三方（易某）对购房者丁某借款进而使其能够支付首付款16万元，但第三方（易某）并没有实际借款给丁某，被上诉人将首付款中16万元的收据复印件交付给上诉人丁某，其目的是用于向银行证明首付款已付清，本质上系被上诉人出具虚假的首付款证明变相套贷，违反了《住房城乡建设部、人民银行、银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》的相关规定，应当受到相关管理部门的处罚，但丁某不能据此收条复印件证明其主张的首付款已付清的事实成立。

律师提醒：

          根据《住房和城乡建设部、人民银行、银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房[2017]215号）的相关规定，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）第31条的规定，违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。本所律师建议开发商在销售商品房过程中应避免与买受人签订关于首付款借款的协议，以避免“首付贷”的法律风险。

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