二手房销售常见纠纷，如何防范二手房价格风险

1.二手房销售常见纠纷

二手房买卖过程中常见的纠纷包括以下六类：

（1）房价上涨过快、卖家违约引发的纠纷。

近年来，房价上涨很快。遇到这种情况，买家有以下解决办法：

2。如果您已签署《房屋买卖合同》，您可以要求继续履行合同，或终止合同。根据合同规定，卖方需支付违约金。如果违约金不足以弥补房屋升值损失，也可以要求赔偿。

（2）买方贷款障碍引发的纠纷。

如果买家向银行申请贷款未获批准，一般有两种原因：一是银行因个人信用问题而不愿意放贷；二是银行拒绝放贷。二是信贷政策等原因导致贷款不足。在这两种情况下，买家都没有足够的资金按时支付房款。通常，由于银行不贷款或贷款不足，购房者必须用自己的资金支付房款，否则可能构成违约。因为几乎所有的销售合同都规定，如果买方贷款不足，则应在交易时补足不足部分，因此贷款的风险必须由买方承担。

为避免此类纠纷，购房者应尽早向银行咨询贷款事宜，询问是否可以申请贷款以及可以贷多少钱。他们不能仅仅依赖中介机构对贷款情况的估计。最好直接咨询银行。此外，还可以在合同中约定，如果因贷款未获批准或未完全批准而导致买方支付能力出现严重问题，任何一方均有权解除合同，买方应退还所收取的款项。承担违约责任。

（三）因交易税计算错误引发的纠纷。

由于交易税费受国家宏观调控和经济政策影响较大，波动性较大。这些税种主要包括营业税、个人所得税、契税等。现在二手房的税费政策性很强，缴费标准经常变化，所以一定要及时了解缴费标准。

纳税人通常有以下三种情况：

首先，如果双方没有约定，则双方应按照法律规定承担应缴纳的税费。

二是同意买家承担所有税费，卖家只对“实际价格”负责。这种协议给买方带来了一定的风险，因为如果在签约和交易之间税费发生变化，增加的税费只能由买方承担。特别是一些商业地产可能会因为历史问题而欠税，您更应该注意此类风险。

三是降低房价，即“阴阳契约”和“黑白契约”。为了降低交易成本、少缴税款，双方通常会在正式买卖合同中压低房价，然后以“装修款”或“房屋补偿金”的名义支付差额。这种做法违反了法律规定，属于逃税行为。而且，低廉的合同价格在纳税时往往会遇到障碍。税务部门认为合同价过低，要求按照评估价纳税。这样一来，买卖双方经常会就增加的税款由谁承担产生争议。争议，但一方不得以降低房价为由主张买卖合同无效。

（4）因支付押金而产生的纠纷。

在签订正式合同之前，买家一般要缴纳定金。保证金的作用是保证双方签订正式合同。押金引起的纠纷分为三类：

首先，缴纳定金后，如果其中一方违约，守约方可以按照定金违约金规则进行处理。也就是说，如果买方违约，卖方可以没收定金；如果卖方违约，买方可以要求双倍返还定金。

其次，支付定金后，双方无法就定金合同以外的其他内容达成一致，而这些内容与合同的履行密切相关。若不能达成协议，双方可要求解除订金合同，卖方应退还订金（不得双倍退款）。但需要注意的是，这些存款合同中未约定、事后无法达成一致的内容，应根据诚实信用原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻条件造成的。 。

第三，订金缴纳后，订金并不交给卖家，而是根据订金合同或中介协议交给中介保管。如果存款合同约定存款由中介机构保管，则存款合同生效。卖方不能以未收到定金为由，主张不受定金合同的约束。

（五）因缴纳中介费引发的纠纷主要有以下四种情况。

1。第一家中介看房并签了合同《看房确认书》，但价格没谈好。后来看到这个房子也在其他机构挂牌，价格也谈好了，就通过其他机构成交了。 。这时候，如果第一个中介说你用他的listing来完成交易，他就会要求给他佣金。我认为，除非按照《看房确认书》的规定专门委托中介，否则不能成立。

2。 《居间协议》内容如下：一方违约，除承担定金违约金外，还应向中介公司支付房屋总价2%的违约金。如果买卖双方后来协商一致终止中介协议，中介可以向双方索要2%的佣金吗？如果因一方违约导致买卖合同无法签订，中介是否可以要求违约方支付2%的佣金？在前一种情况下，中介人毕竟提供了一定的服务，理应能够索取部分报酬。在后一种情况下，一些法院会支持中介机构的全部佣金请求，因为违约方的行为造成了中介机构的预期利益，即2%佣金的损失。

3。是否可以“跳过中介”？为了节省交易成本，买卖双方通过中介建立买卖意向后，避开中介，私下完成交易。这种行为严重违反诚实信用原则，损害中介人作为中介人的利益。如果你转投中介，你可能会被中介告上法庭，要求赔偿。

4。可以接受中间业务员的“飞单”吗？中介销售人员私下与客户达成协议，私下收取佣金，不经过中介公司。当然，私下收取的佣金会比中介公司收取的要少。这称为“飞行订单”。表面上客户付出的钱少，但实际上风险很大。由于销售人员素质良莠不齐，如果销售人员拿了钱就走，给客户造成的损失就很难弥补，也不能因为中介公司没有收到货而要求中介公司承担损失。委员会。

（六）因户籍问题引发的纠纷。

卖房子时要把原户口迁出。买卖合同通常约定在房屋交付前或房屋交付后一定期限内办理原家庭户籍的转移。户籍虽然不影响房产交易，但会影响下一户的落户。如果下户购买的是“学区房”，或者是为了安家而购买的房子，那么一定要详细了解该房子的户籍情况，以及上户户口的过户情况。购房时间必须有明确的约定，否则就达不到买房的初衷。

如果上户家庭签订合同后无处落户或恶意拒绝迁户口，下户家庭不能直接向法院起诉要求对方迁户口。目前，上海法院以户籍迁移属于公安机关管理范围为由，不予受理。这会给您以后的生活带来很多不便。

下家人对于户籍问题一定要防患于未然，充分重视。建议考虑以下三种方法：

第一种方式是在买卖合同中约定不迁户口的违约金。根据逾期搬出时间，支付相应数额的违约金。但这种方式的缺点是，如果买方拖延时间较长，计算出的违约金会较高，而法院可能只支持其中的一部分，因此对卖方的限制不强。

第二种方法可以是转出账户作为支付余额的前提。也就是说，约定在付清余款之前，原家庭要搬出户籍。否则，最后一笔款项无需支付，并可追究上户家庭的违约责任。下一个买家可以在余额中留下更大的余额，这会对前一个买家施加更大的限制。

第三种方法是约定，如果上户未搬迁户口且一定时间后不搬迁，下户可以解除买卖合同，追究上户违约责任。这会对之前的家庭造成更大的限制。如果下一户买房的主要目的是安家，采用这种方式可以有效限制上一户迟迟不肯搬出的情况。

2。如何防范二手房价格风险

价格是二手房交易中最大的问题。卖房者习惯于将所售房屋的价格与同地区商品房的房价进行比较，导致二手房与商品房的价格差距较小。买家认为自己买的房子是老房子，所以出价较低，结果导致双方价差很大，无法完成交易。

建议买卖双方参考以下因素，清楚了解标的房屋的价格：

(1)住房因素。房子建成后，就会进入折旧期。根据理论折旧率，混合一级结构房屋的折旧年限为50年，年折旧率为2%。另外，老房子样式落后、功能陈旧，无法与新建商品房相比，相应的房价也应适当降低。

(2)环境因素。环境因素包括自然因素和社会因素；有大环境和小环境之分。在同一地点，老房子的社区环境会比新小区差。另一个例子是社会环境。同一土地等级的地区，有的适合商业，有的适合居住。此外，该地区的住宅结构、文化氛围、配套建设等都会对房价产生较大的影响。