商业租赁房产征收拆迁相关问题：商业房产征收中各主体的关系与补偿利益实现

商业地产征收中的主体主要有征收人、被征收人、承租人与次承租人。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，市、县级人民政府及其确定的房屋征收部门为征收人，房屋的所有权人为被征收人，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第七百一十六条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。据此可知，作为商业房产所有权人的被征收人可将通过订立租赁合同方式将房屋出租给承租人，承租人在取得出租人同意的前提下可将承租房屋转租给次承租人使用。

在实践中，也存在被征收人并非房屋所有权人的情形（1）。若因非经资产移交遗留问题等原因权属证明与实际情况不符的，经征收办组织有关部门调查认定，按移交双方共同确认的各自实际使用情况认定被征收人；因改制重组等原因发生变化的，未办理转移登记的，按相关文件认定被征收人（2）。由此可知，确定房屋被征收人需考虑到政策规定和实际使用的双重要素。

商业房产征收中各主体基于各自权能和利益不同，主要建立有三类关系：一是征收人与被征收人之间基于政府征收行为建立的利益补偿法律关系，二是被征收人与承租人之间基于房屋租赁合同形成的租赁利益补偿法律关系，三是承租人与次承租人之间基于房屋转租合同形成的次租赁利益补偿法律关系。基于征收行为建立的利益补偿关系体现的是国家意志，对于补偿项目有明确的法律法规规定；而基于房屋租赁合同与转租合同建立的利益补偿关系主要体现的是自由意志，补偿的内容主要依据合同当事人之间的合同约定。

对于商业房产的被征收人可获利益补偿问题，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等的规定，房屋的所有权人作为被征收人，其可获得的征收补偿主要为房屋本身的价值补偿、装修装饰与附属物补偿费用、搬迁补助费用、临时安置补助费、停产停业补助费及其他补助与奖励。前述各项费用的计算和评估需待征收人正式公布后方可进行。对前述事项进行评估的评估机构由被征收人协商选定、投票选定或公开摇号选定，并非由征收人指定。

而承租人与次承租人的利益补偿问题，因为法律法规中规定的被征收人为房屋所有权人，所以房屋的市场化承租人、次承租人通常并不与征收补偿行为有直接利害关系。但在实践中，司法机关对房屋承租人在特定前提下独立主张添附和停产停业损失补偿等特定补偿类型有所肯定。根据 “广东省开平市赤坎镇隐没堂茶馆、广东省开平市人民政府不履行法定职责再审申请案”（3），征收人在知道或应当知道房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，应当在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付承租人独立的补偿利益，或者另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决前述独立的补偿利益问题，否则房屋承租人有权以自己名义向征收人主张前述独立的补偿利益。

在实践中，因商业房产征收涉及社会面广，故不同地区的不同项目也存在明显差异。商业房产征收中各主体的确定是开展后续征收工作的基础，明晰各主体间建立的法律关系是开展补偿工作的前提。充分把握基础与前提，为当事人争取合理化利益是服务商业房产征收项目以不变应万变的重要方法。

(1) 参见朝政房征字[2021] 1号《北京市朝阳区人民政府房屋征收决定》。

(2) 参见京政发[2017] 7号北京市人民政府关于印发《北京市剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题实施方案》的通知。非经资产，全称非经营性资产，是指企业资产中所列、国家划拨形成或企业投资形成、非用于企业生产经营的资产。生活区内的所有房屋、配套用房、设备设施及土地原则上应全部划分为非经营性资产，北京市属国有企业的非经营性资产及其配套设备设施、附属用房等全部房产，包括土地使用权必须完整地移交给市级平台。非经营性资产主要包括：职工家属区住房及其配套的附属公用设施和商业配套设施等。如：职工住宅楼、职工宿舍、地下空间、人防空间、物业用房、社区用房、门房、锅炉房等；招待所、图书馆、文化活动中心、学校、幼儿园、食堂、浴室、配套公建及福利设施等；商店、便民菜站、粮油店、车棚等附属配套用房、设备用房等。