抵押房产被征收，如何保护抵押权人的权利？

2015年，南京市的刘先生向王某借款30万元，并以王某的一套房产作为抵押，同时签订了抵押合同，《借款合同》和《抵押合同》签订后，双方办理了登记等手续。2017年8月，王某的抵押房屋被划入征收区域，在抵押权人刘先生不知情的情况下，该抵押房屋被拆掉。

根据《城市房地产抵押管理办法》第三十八条的规定，因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。抵押房产划入征收区域后，抵押人应当通知抵押权人，同时拆迁方知悉后应当及时向房屋征收部门进行房屋权益登记，将抵押权人纳入到补偿安置协商环节中去。如果经过三方协商，确定货币补偿方式的,房屋征收部门应当先向抵押权人支付抵押额度的补偿金，然后再将剩余的补偿款支付给房屋所有权人，并签订三方协议;而如果三方协商的结果是进行产权置换,房屋所有权人可以将置换所得的房屋作为抵押标的物，使得原抵押关系并不消灭。

可是在实际生活中，抵押人往往不会通知抵押权人房屋被征收的事实，导致抵押权人无法参与到征收补偿程序中来，就比如上述案例的情况。抵押人往往擅自就与征收方签订拆迁补偿协议并领取补偿款，导致抵押权人的权利无法保障。那么，如果抵押物被征收，抵押权人该如何保障自己的权利呢？

北京浩云律师：

根据《物权法》第一百七十四条：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第80条第1款规定:“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。”

如果抵押人和拆迁方未通知抵押权人，私自签订拆迁补偿协议并领取补偿款。那么，抵押权人可以就拆迁补偿款优先受偿，并主张抵押人和拆迁方的赔偿责任。就上述案例来看，刘先生可以主张王某拆迁补偿款的优先受偿权，同时主张拆迁方未尽谨慎注意义务，拆除了王某抵押给刘先生的房屋，有过错，应与王某一起对借款及利息承担连带赔偿责任。

在抵押房产遭遇征收拆迁时，抵押权人一定要积极的主张自己的权利，不能消极的等待抵押人和拆迁方主动的履行他们自己的法律义务。如果放任不管，很可能在日后无法保障自己抵押权的顺利实现。